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地租三级跳,政府硬生生抢走业者获利

发布:2020-06-27 热度:911℃


地租三级跳,政府硬生生抢走业者获利

号称为了土地正义,台北市今年公告地价一口气调高三成,而这一上涨,不只是影响住家的地价税,就连地上权案的经营者面临地租上涨也大喊吃不消。

抢下台北信义计画区最精华地段的南山人寿,「标下世贸二馆后,还没有正式经营,政府就一口气调涨公告地价 3 成;原本一年地租约 2.36 亿元,今年则是变成 3.2 亿元,涨幅高达 36%,把原本财务预估可获利的部分,全部吃掉,还没营业就要陷入亏损!」当时帮南山人寿做财预精算的大华不动产估价师事务所所长张义权无奈地说。

尹衍樑挨闷棍
世贸二馆回收恐延后

标下世贸二馆的南山广场地上权案,现在虽然还在兴建阶段,但张义权说,原本企业在标地上权前已经做好财务预估,但现在北市府大动作调整公告地价,「租金涨幅超过当时润泰集团总裁尹衍樑幕僚投标时的预估,造成南山人寿经营的成本大增,回收年限恐怕要往后延迟。」

南山广场日前刚决定要将百货楼层租给微风广场,其他办公大楼準备进入招商阶段,但租金该订多少才能打平,又同时不能影响厂商入驻意愿,成为经营团队最头痛的课题。

据了解,这些 BOT 案、地上权开发案、国有土地出租案,每年依据公告地价来计算土地租金,因每个案件的兴建、营运期时程不同,土地所在区域也有不同,故调高公告地价后,每个案件会增加的土地租金都不一样。张义权说,对 BOT、地上权开发案的投资者来说,每年必须依当期公告地价的 3.5% 至 5% 做为租金,但去年公告地价却遭到各地政府以倍数幅度的调整,早已打乱业者投标时所设定的投资报酬率和回收年限。

业者标地上权案就得先缴交一笔权利金,以远百标信义 A 来看,除缴得标权利金 31.96 亿元外,每年还要缴土地租金约 6,069 万元,但现在地租一次涨 3 成,让董事长徐旭东相当吃惊!

「拿到今年的地租单,真的是吓一大跳!」标下台北市政府转运站地上权的太子建设副董事长罗智先,看到地租涨幅后,非常不解为何会涨这幺多?原本去年的地租每年要缴交 1.2 亿元,但今年直接飙涨至 1.6 亿元,涨幅将近 33%。负责营运的统一开发,今年上半年的获利降为 6,600 万元,跟去年同期比较少了 4,300 万元,获利直接被高地租吞噬。

另外,太子建设在台大宿舍 BOT 一案,同样因是政府机关用地,遭遇到成本大增的问题。该案必须缴交土地租金、房屋税、地价税以及权利金共 4 笔支出,前年 4 笔金额总共 2,298 万元;但去年光是房屋税一项,就暴增到 3,345 万元,太子建设正在与台大校方以及北市府沟通,是否能降低地价税以及权利金的部分。

就连台北最具代表性的台北 101 大楼,也是受害者,租金将达 3 亿 700 万元,涨幅高达 40%,土地租金一年将增加 8,700 万元。台北 101 现在面临两难,因地租上涨导致经营成本提高,但与租户签约都是为期 3 年以上的租约,短时间内也无法贸然调高租金,目前只能先自行吸收。

针对性涨租
地方政府作法十分荒谬

不只台北,其他各县市政府也陆续调涨地租。台中大远百的地是跟教育部学产地基金承租 20 年,没想到今年的地租,竟被大幅调涨 4 倍,这让店王台中大远百获利缩水不少;「更可怕的是,与邻近是自有地的台中新光三越竞争,两边的经营成本完全不能比。」远东百货高层透露,但为了继续在台中七期这块精华地段继续经营,只能隐忍下去。

为什幺会变这样?对公共建设与土地开发颇有研究的台北市前副市长、现任台湾智慧城市发展协会理事长林建元指出,政府原本为了要土地正义,要求各地方政府得调高公告地价,但内政部却定出了一个相当高的数字,规定各地方政府的地价调幅要超过 30%,内政部一个命令下达给各县市政府,只有要求 30%,但要如何调?该调谁?却没有明文规定。

林建元表示,各县市政府担心民众反弹太大,针对一般的私有土地,刻意压缩调整幅度,平均调整只有 4 至 5%;但却针对两种地,就大幅拉高调涨幅度:第一类,政府或是国营事业的地,就把地价调到最高,像是台糖、中油、台电等,都被调高 4 至 6 倍,「反正地是国家的,不会叫,无所谓。」另一种则是不需要缴交地价税的农地。这样加总平均起来,就有达到中央要求的 30%。

响应政策反受苦
信义计画区业者哀号遍野

但如此荒谬的调涨标準,却苦了之前响应政府政策,标租国有地地上权或 BOT 案的开发商,特别是信义计画区内有许多商办大楼都是属于地上权的开发案,也因此这次台北市政府调高地租,信义计画区内这些经营地上权案件的业者哀号一片,「可说是重灾区,真的是很倒楣!」林建元说。

更令人吃惊的是,台北市政府日前又突然决定要设定地上权开发案的土地租金上限,不管公告地价上涨多少,当年度的土地租金以调高 6% 最高;但对于旧案并不溯及既往,对于已标地上权的厂商,可说是双重打击,倒楣到最高点。


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